Mascalucia e il nuovo PRG: guida alla «perequazione»

Dopo l’adozione in Consiglio Comunale e la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale (GURS), il nuovo Piano Regolatore Generale di Mascalucia entra nel vivo

Se il Settimanale Catania Freepress ha dato la notizia, oggi entriamo nel dettaglio tecnico di quella che è stata definita una rivoluzione “win-win” (dove vincono tutti): la perequazione urbanistica.

Questo lavoro tecnico è stato portato avanti dagli esperti dell’Ufficio di Piano, l’Ing. Venerando Russo e l’Ing. Giovanna Villari, che hanno dato continuità al progetto originario del compianto Arch. Giuseppe Crimi, sotto la supervisione del Responsabile dell’area urbanistica Ing. Domenico Piazza. Fattivo anche l’impegno dell’Assessore all’Urbanistica, Angelo Caponnetto.

Basta espropri, arriva il credito edilizio

Fino a ieri, se il Comune decideva che sul tuo terreno doveva sorgere una scuola, la tua proprietà veniva “congelata” in attesa di un esproprio che spesso non arrivava mai per mancanza di fondi. Oggi, con la Legge Regionale 19/2020, il Comune ti propone un patto: tu cedi l’area (che diventa pubblica per parchi, parcheggi o servizi) e in cambio ricevi dei diritti edificatori. Non sono soldi immediati, ma “metri cubi” che hanno un valore di mercato e che puoi vendere a chi vuole o sta già costruendo in un altro punto del comprensorio comunale.

La “moneta” di Mascalucia: dove si possono spendere i crediti?

I diritti edificatori maturati su un terreno di Mascalucia non sono esportabili. Essi rappresentano una moneta urbanistica valida solo all’interno del perimetro comunale, spendibile esclusivamente nelle aree di atterraggio o comparti di espansione-rigenerazione individuate dal nuovo PRG all’interno del Comune.

Il mercato “chiuso”

Poiché i crediti sono spendibili solo a Mascalucia, il loro valore economico dipende interamente dalla domanda e offerta locale:

• L’Offerta: È data da tutti i proprietari che hanno terreni vincolati a servizi e ricevono crediti.
• La Domanda: È data dai costruttori o privati che hanno terreni edificabili a Mascalucia e vogliono sfruttare i crediti per costruire di più (rispettando comunque i limiti massimi previsti dal piano).

È bene sottolineare che non tutte le aree edificabili sono aree di atterraggio. Alcune zone hanno già raggiunto il limite massimo di cementificazione permesso dal Genio Civile o dalle norme ambientali (VAS). Solo le aree esplicitamente indicate come ‘ricettrici di credito’ nell’Allegato D possono essere la destinazione dei diritti edificabili personali.

Le “Aree Risorsa”: il cuore del Piano

Il Capo Area del Comune ha chiarito che le zone destinate ai servizi non sono più pesi morti, ma “Aree Risorsa”. Queste zone servono a colmare il deficit di urbanizzazione che ha reso Mascalucia, per anni, una “città dormitorio”. L’obiettivo è creare una rete di servizi che colleghi il Centro con Massannunziata, riqualificando aree strategiche come l’ex PIME. 

L’Allegato D: il manuale per calcolare il valore della tua proprietà

Il segreto è nascosto nelle 167 pagine dell’Allegato D delle “Schede Norma”, già consultabile sul sito del Comune. Ogni area ha un indice di compensazione. Chi possiede un terreno vincolato, deve verificare quale “quota” di diritti gli è stata assegnata. Attenzione anche al parametro del ‘Lotto Minimo’: in molte zone è fissato a 800 mq. Chi non raggiunge questa soglia dovrà necessariamente ricorrere alla perequazione o all’accorpamento con i vicini, mentre chi la supera ha già in mano un’area potenzialmente edificabile.

Attenzione però: il Comune non farà da mediatore nelle vendite. Sarà il mercato privato di Mascalucia, storicamente vivace, a determinare il prezzo di questi crediti tra chi vende (proprietari di aree servizi) e chi acquista (costruttori). 

Osservazioni entro il 13 marzo: istruzioni per l’uso

Il countdown è iniziato. Dalla data di pubblicazione in GURS (2 gennaio), i cittadini hanno 70 giorni (30 di deposito degli atti + 30 per le osservazioni + 10 di tolleranza per la pubblicazione) per presentare osservazioni o opposizioni.

• Perché farlo? Chi ritiene che il suo terreno sia stato valutato poco o che la destinazione d’uso proposta sia penalizzante, l’osservazione è l’unico strumento legale per chiedere (e magari ottenere) una modifica prima dell’invio definitivo alla Regione Siciliana. Sia chiaro, le osservazioni non possono essere frutto di una semplice valutazione personale, ma devono contenere anche un interesse pubblico per essere prese in considerazione.

Incontro pubblico

Nella terza settimana di gennaio (la data esatta verrà comunicata a breve), l’Ufficio Tecnico e il sindaco Vincenzo Magra terranno un incontro aperto con la cittadinanza. Sarà l’occasione per vedere esempi pratici di transazioni e capire come i propri “metri quadri” di terra possono trasformarsi in “titoli edilizi” pronti per il mercato.